לפני שניגש למה שקורה היום, נביט לרגע בשני העשורים האחרונים. בשנת 2008 החלה מגמת עליית המחירים בתחום הנדל"ן למגורים. מגמה זו נמשכה עד שנת 2022. באותה שנה רשמה האינפלציה שיאים בכל העולם וגם בישראל, והריביות עלו ברחבי העולם וגם אצלנו. התהליך גרם לצינון מחירי הנדל"ן. למעשה בשנים 2023–2026 נבלמו עליות מחירי הדירות ונרשמו ירידות מחירים, שהיו באופן רשמי די מינוריות. באופן מעשי הן היו מהותיות הרבה יותר.
בגלל התקופה הארוכה של עלייה במחירי הדירות אנשים בני 35–40 אינם מכירים מציאות אחרת אלא מציאות של מחירי דירות "עולים תמיד". כך התקבע נרטיב שנדל"ן הוא השקעה בטוחה ועל דירה אי אפשר להפסיד. בכן, המציאות מראה תמונה אחרת.
דו"ח שהפיק אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר (לכלל הנתונים והמתודולוגיה יש לקרוא את הדו"ח) מראה כי 47.5% מהמשקיעים שמכרו דירה בתוך חמש שנים ממועד רכישתה, רשמו הפסד ריאלי. כלומר, הפסד בניכוי האינפלציה. יש להביא בחשבון שרוכשי הדירות שילמו, חלקם לפחות, מס רכישה בשיעור של 8% ממחיר הדירה, עמלת תיווך, שכר טרחת עורך דין ולעיתים הוצאות נוספות כמו שיפוץ, רכישות לדירה שנותרות שם לאחר המכירה ועוד. כל אלו מתווספים לעלות הדירה.
עוד נתון מעניין לא פחות הוא ש-17.2% מרוכשי הדירות, כמעט חמישית, שמכרו את הדירה בתוך שש עד עשר שנים, רשמו הפסד ריאלי. זו כבר אינה החזקת דירה רק בחמש השנים האחרונות, שראינו שחלק מהן התאפיינו בבלימת עליית המחירים ואף בירידה. אגב, 1.9% בלבד מרוכשי דירות שמכרו את הדירה בתוך תקופה של שלושים שנים ויותר רשמו הפסד ריאלי.
לאן הולכים מכאן?
כלומר, בדומה לשוק ההון, גם בנדל"ן ככל שאנחנו מחזיקים את הנכס לתקופה ארוכה יותר, כך הסיכון להפסד יורד והסיכוי לרווח עולה. כמובן, נדל"ן הוא עדיין השקעה סולידית ובטוחה למדי, אבל למי שחשב שאפשר לקנות דירה לכמה שנים, למכור ובכל מקרה לצאת ברווח, הדו"ח של משרד האוצר מראה מציאות אחרת.
אבל בואו נסתכל קדימה. לאן אנחנו הולכים מכאן, האם לעלייה או אפילו להתפרצות מחודשת של מחירי הנדל"ן, כפי שטוענים חלק מהקבלנים, או ליציבות מחירים ואף להמשך ירידות? המחירים בכל תחום מושפעים מהיצע וביקוש. גם בנדל"ן, כמובן. וכרגע יש מאבק כלכלי סמוי בין הקונים למוכרים. הקבלנים, שהם המוכרים כמובן, מנסים לשכנע את הציבור שהמחירים הולכים לעלות, כדי שיחזור לקנות. הציבור בינתיים יושב על הגדר וממתין.
הביקוש העתידי ייקבע לפי המנצח בקרב על התודעה. אם יצליחו הקבלנים לשכנע את הציבור שהמחירים אכן יחזרו לעלות בקרוב, הציבור ישוב לקנות דירות למרות המחירים הגבוהים. אם הציבור לא ישתכנע, הקבלנים ייאלצו להמשיך במבצעים ניכרים ואף בהורדות מחירים רשמיות. הם כמובן מעדיפים מבצעים ולא הורדות מחירים, כדי להימנע מפרסום רשמי שהמחירים יורדים. המבצעים על פי רוב אינם נכנסים לסטטיסטיקה של הורדות המחירים, אחרת היינו רואים סטטיסטיקות של ירידת מחירים דו-ספרתית, ולא אחוז-שניים בלבד, כפי שמדווחת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
ביקוש קשוח: על החיסרון המובנה של נדל"ן
צריך לזכור שבצד הביקוש יש אנשים שמעוניינים לקנות דירה למגורים, וזה ביקוש קשיח יותר. הם מנצלים היום את מצוקת הקבלנים, שנותרו להם דירות פנויות רבות, ומקבלים מבצעים מרחיקי לכת. מנגד, יש בצד הביקוש גם משקיעים. הם נעלמו, וסביר שלא ישובו בקרוב.
משקיעי ההיי-טק נעלמו כי תנאי העבודה שלהם במונחים של שווי אופציות ומימושים טובים פחות מבעבר. המשקיעים הממונפים, שקונים דירות באמצעות משכנתאות, מזמן נעלמו משוק הרוכשים. הריבית הגבוהה והקיפאון במחירים הפכו את העסקאות הללו ללא כדאיות. גם המשקיעים הלא-ממונפים מסתמכים על ההנחה שמחיר הדירה יעלה. תשואה של שניים-שלושה אחוזים שהשכירות מספקת אינה אטרקטיבית כלל. ואם הסבירות שהמחיר יעלה איננה גבוהה, ואף יש סבירות לא נמוכה שהמחיר ירד, ההשקעה יורדת מהפרק מבחינתם.
בשורה התחתונה, זוגות שמעוניינים לרכוש דירת מגורים, ינצלו את המבצעים וירכשו. משקיעים ימשיכו לעמוד בצד בשלב זה. מחירי דיור עולים, ברמות שאנחנו נמצאים בהן, זה בעייתי. מחירי דיור צונחים במהירות זה מסוכן מאוד. בסך הכול אנחנו בתהליך חיובי של עצירה וירידה הדרגתית, וזה טוב. בינתיים במקביל לירידה במחיר השכר במשק ממשיך לעלות, וגם מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה, נתון שמרבים לנופף בו, משתפר ויורד.
