שוק הדיור הישראלי ממשיך להראות תמונה מעורבת, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום (רביעי) על מכירות הדירות בחודש אוגוסט. הנתונים מצביעים על המשך ירידה בהיקף העסקאות בדירות יד שנייה, גידול נוסף במלאי הדירות החדשות שעדיין לא נמכרו, ולצידם עלייה קלה במכירות דירות מקבלנים.
בחודש אוגוסט נמכרו בסך הכול 7,366 דירות לציבור הרחב – ירידה של כ-5% לעומת יולי, אז נמכרו 7,768 דירות. מדובר בהמשך מגמת ההאטה, אחרי שבחודשים מאי-יוני השוק דווקא התאושש מעט. מתוך הדירות שנמכרו באוגוסט, 45% (3,320 דירות) היו דירות חדשות מקבלנים – מהן כ-39% נמכרו במסגרת מחיר למשתכן – ו-55% (4,050 דירות) היו דירות מיד שנייה.
התמונה הרבעונית מסבכת את הפשט
בראייה רחבה יותר, של שלושה חודשים (יוני-אוגוסט) לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי), נרשמה דווקא עלייה של כ-11% במכירות, כשבסך הכול נמכרו ברבעון 24,200 דירות. אלא שבניכוי עונתיות – כלומר בהתחשב בתנודות העונתיות הרגילות בשוק – נרשמה דווקא ירידה של כ-3%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה עלייה של כ-8% (ו-8.5% בנתון המנוכה עונתיות).
הפער בין הנתונים ממחיש שעלייה במספר העסקאות אינה בהכרח מעידה על התחזקות אמיתית של קצב המכירות. מתוך 24,200 הדירות שנמכרו ברבעון, כ-42% (10,110 דירות) היו חדשות, כשליש מהן במסגרת סבסוד ממשלתי – עלייה של 11.6% לעומת הרבעון הקודם, אך ירידה של 5.5% בניכוי עונתיות. לעומת זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה בדירות החדשות עלייה חדה של כ-25%.
מכירות הדירות מיד שנייה, שהיוו כ-58% מהעסקאות ברבעון (14,090 דירות), עלו ב-10.8% לעומת הרבעון הקודם אך ירדו ב-1% בניכוי עונתיות, ובהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה בהן ירידה של כ-1.4%. כלומר, בעוד הגידול השנתי בעסקאות מתרכז בעיקר בדירות החדשות, שוק היד השנייה כמעט ולא התקדם ואף נוטה לירידה. נתוני הלמ"ס לבדם אינם מאפשרים לקבוע אם הפער נובע מהטבות ומבצעי מימון של הקבלנים, מתוכניות סבסוד ממשלתיות או משינויים בהעדפות הרוכשים.
המלאי שלא זז
מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף אוגוסט עמד על 85,682 יחידות – עלייה נוספת שממשיכה מגמה רב-שנתית: מאז אפריל 2022 נרשמת עלייה ממוצעת של 1.2% בחודש במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו. מספר חודשי ההיצע – הזמן התיאורטי שייקח למכור את כל הדירות שעל המדף בקצב המכירות הנוכחי – עמד על 26.7 חודשים, ירידה קלה לעומת החודשים הקודמים.
כ-31% מהמלאי מרוכז במחוז תל אביב (26,330 דירות), ו-25% נוספים במחוז המרכז (21,190 דירות). מבין הערים הגדולות, ירושלים מובילה עם 10,250 דירות חדשות שלא נמכרו, ואחריה תל אביב-יפו עם כ-9,820 דירות. בין הערים הקטנות יותר בולטות לוד (3,010 דירות) וקריית גת (2,930 דירות).
קריית גת: הכוכבת הבלתי צפויה
בעוד ערים גדולות כמו ירושלים ואשדוד מציגות ירידות חדות במכירות – 25% ו-53% בהתאמה – קריית גת התבלטה עם זינוק של כ-217% במכירת דירות חדשות ברבעון יוני-אוגוסט, ל-1,044 דירות. גם במכירת דירות יד שנייה נרשמה בעיר עלייה של 37%, כך שבסך הכול נמכרו בה 1,248 דירות – מה שהציב אותה בין חמש הערים המובילות בארץ בהיקף העסקאות, יחד עם ירושלים, תל אביב-יפו, חיפה ופתח תקווה.
עליות חדות נרשמו גם במגדל העמק (כ-483%, 183 דירות), בהרצליה (כ-250%, 212 דירות), בעכו ובאילת (כ-220% בכל אחת) ובנתניה (כ-121%). מנגד, מחוז תל אביב עצמו הציג ירידה של כ-10% במכירת דירות חדשות, בעוד שמחוז חיפה זינק ב-32% ומחוז הצפון ב-55% במכירת דירות חדשות.
עוד באותו נושא
